Prodej domu nebo bytu je pro většinu lidí největší finanční transakcí v životě. Přesto se v praxi často podceňují rizika, která mohou celý obchod na poslední chvíli zhatit, nebo vás v horším případě stát miliony korun. Spousta prodejců žije v představě, že podepsáním rezervační smlouvy mají vyhráno. Skutečné procesní a právní pasti ale často číhají až v období mezi podpisem a samotným předáním klíčů.
Podívejte se na tři zásadní rizika, o kterých se příliš nemluví, a zjistěte, jak se jim úspěšně vyhnout.
1. Finanční past jménem neschválená hypotéka
Najít kupce, který na prohlídce nadšeně kývá a tvrdí, že „má peníze zajištěné“, je skvělý pocit. Problém nastává, když se toto tvrzení opírá pouze o jeho ústní dohodu s bankou. Pokud kupujícímu banka hypotéku nakonec neschválí – což se kvůli neustálým změnám metodik a přísnému posuzování příjmů stává poměrně často – celý obchod padá.
Co se stane vám jako prodávajícímu? Ztratíte dva až tři měsíce času, kdy byla vaše nemovitost stažená z inzerce, ztratili jste ostatní vážné zájemce a musíte začít úplně od nuly.
Jak z toho ven? Klíčem je správně nastavená rezervační smlouva. Ta musí jasně definovat, co se stane v případě neschválení úvěru a jak propadá rezervační záloha. Ještě lepším řešením je nechat kupujícího předem prověřit naším finančním specialistou. Tím získáte jistotu, že jednáte s člověkem, který na vaši nemovitost reálně dosáhne.
2. Právní vady a skryté registry: Hazard se smlouvou z internetu
Stáhnout si vzor kupní smlouvy z internetu a pouze v něm přepsat jména a rodná čísla je nejrychlejší cesta do právního pekla. Každá nemovitost má svou vlastní historii. V kupní smlouvě musí být precizně ošetřena věcná břemena, zástavní práva, případné skryté vady a přesné termíny výplaty peněz.
Dalším obrovským rizikem je posílání peněz přímo na účet prodávajícího před převodem na katastru, nebo naopak převod nemovitosti dříve, než jsou peníze na účtu. Pokud by se kupující během převodu dostal do exekuce nebo insolvence, katastrální úřad převod zablokuje. Vy nebudete mít ani peníze, ani možnost s nemovitostí disponovat.
Jak z toho ven? Nikdy nepřistupujte na obchod bez advokátní, notářské či bankovní úschovy peněz. Kupující pošle peníze do bezpečné úschovy, katastr provede přepis a teprve poté, co jste oficiálně smazáni z listu vlastnictví, schovatel vyplatí peníze na váš účet. To je jediný bezpečný způsob pro obě strany.
3. Meziobdobí bez pojištění: Kdo odpovídá za vyhořelý dům?
Představte si situaci: Kupní smlouvy jsou podepsané, peníze leží bezpečně v advokátní úschově a na katastrální úřad byl podán návrh na vklad. Katastr má nyní ze zákona 21 dní na zpracování. A přesně v tomto mezidobí praskne v bytě stoupačka a vytopí sousedy, nebo do domu uhodí blesk a střecha lehne popelem. Kdo škodu zaplatí?
Tohle je právní šedá zóna, ve které se láme chleba. Podle zákona vlastnické právo přechází zpětně k datu podání návrhu na vklad. Jenže kupující nemovitost ještě fyzicky nepřevzal a často ji ještě ani nemá pojištěnou, protože k ní nemá klíče. Prodávající zase může mít tendenci své staré pojištění ihned zrušit, jakmile podepíše smlouvu.
Jak z toho ven? Právě zde se ukazuje obrovská výhoda, když váš realitní makléř rozumí i pojištění. Původní pojištění nemovitosti byste jako prodávající měli zrušit až k datu fyzického předání nemovitosti (podpisu předávacího protokolu), nikoliv k datu podpisu smluv. Kupující by si měl naopak sjednat své pojištění s předstihem tak, aby krylo nemovitost od momentu, kdy se stane vlastníkem na katastru.
Chcete prodat bezpečně a bez stresu?
Prodej nemovitosti není jen o nafocení interiéru a předání klíčů. Je to komplexní proces plný právních, finančních a technických detailů. Pokud chcete mít jistotu, že váš prodej proběhne hladce, s bezpečnou transakcí a bez zbytečných bezesných nocí, ráda vás celým procesem provedu.
Pojďme společně zjistit, jaká je aktuální hodnota vaší nemovitosti na trhu. Vyplňte formulář níže a já pro vás zdarma zpracuji profesionální tržní analýzu.
